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最新房地产政策解读/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-05-16 12:17:38  浏览:9534   来源:法律资料网
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最新房地产政策解读

奚正辉


  2010年4月17日,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),该政策可谓空前严厉,政策出台之后的2个月内房价小幅下挫,交易量严重萎缩,但是3个月之后,价格与价格都出现反弹。由于中国的货币政策还非常宽松,经济稳步快速增长,物价也在上涨,故房地产价格没有下调。高房价严重影响了普通居民的居住问题,导致居民居住困难及改善居住困难。而且,高房价导致居民的收入都花费在房屋上,使其没有多余的钱去改善其它生活质量,也影响了其它行业的消费与发展。
  居住是老百姓的民生问题,政府必须出面解决。近期,国家陆续出台了严厉的政策打压房价,主要有:2010年9月29日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)。2010年10月7日,上海市市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》(沪府发〔2010〕34号)
本律师长期从事房地产交易投资,将新旧政策进行了比较,并简单总结如下,供需要的读者参考适用:

一、住房贷款中第二套住房认定标准
  若有下例情形之一,就被认定是第二套住房贷款(其首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款):
1、借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)已登记有一套成套住房的;
2、借款人已利用贷款购买过一套住房(即使该住房已经出售),又申请贷款购买住房的。

二、契税政策变化
  对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
注:增加了该住房属于家庭唯一住房。

三、个人所得税的变化
  对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
  注:原来规定是可以先缴纳保证金,1年内重新购房可以退保证金。但是对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,依旧免征个人所得税。

四、限购房屋
  2010年10月7日起,暂定上海市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手房)。对违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。

五、境外人购房
1、境外机构和个人在中国境内不得购买非住宅,除非先设立外商投资企业。
2、境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。(内部要求只能买一套)


奚正辉 律师 上海中建中汇律师事务所
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关于完善全民所有制企业承包经营责任制有关财务问题的意见

财政部


关于完善全民所有制企业承包经营责任制有关财务问题的意见
财政部

(1990年1月23日财政部以(90)财工字第15号文印发)


全民所有制企业(以下简称企业)自1987年推行承包经营责任制以来,第一轮承包绝大部分已经到期或者即将到期。根据党的十三届五中全会关于坚持承包,兴利除弊,不断加以完善的精神,现对完善承包经营责任制有关财务方面的问题提出如下意见:
一、坚持和完善企业承包经营责任制
企业实行承包经营责任制,有利于调动企业和职工发展生产的积极性,要继续坚持和完善。承包合同尚未到期的企业,要继续执行承包合同。承包合同到期的企业,在治理整顿期间可以适当延长承包期限。个别重点企业,如确实需要再延长的,中央企业报经财政部批准,地方企业报经
省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府批准,并报财政部备案。
各地区在坚持现行的承包经营责任制的同时,要积极探索正确处理国家和企业关系的多种承包形式,在一定范围内进行企业交纳所得税以后的利润承包、税后还贷试点。
二、适当调增企业承包上交利润基数和递增比例
凡是承包合同尚未到期的企业,或者延长承包期的企业,原核定的承包上交利润基数和递增比例过低的,都要适当调高。
承包期间,企业有新项目投产或者承包、兼并其他盈利企业的,要调增企业承包上交利润基数;企业的产品涨价收入,在抵掉原材料涨价增支因素后所余部分,要通过调增承包基数或者通过专项上交方式上交财政一半以上。
承包上交利润的具体形式,应根据确保国家财政收入稳定增长的原则,主要实行各种超目标分成的办法。即上交利润递增承包超收分成,上交利润基数承包超收分成,亏损补贴递减(基数)承包减亏分成等,一般不再实行各种“包死干”办法。对企业超目标部分的利润,财政分成比例
不应低于35%。
三、建立承包风险基金,试行风险抵押承包办法
承包企业应从留利中提取一定比例的资金,建立承包风险基金。有条件的企业可以试行风险抵押承包办法,由经营者或者经营者集团成员交纳一定数额的承包风险抵押金。在贯彻自愿原则的基础上,也可以由职工个人交纳一定数额的承包风险抵押金。
风险基金和风险抵押金用于抵补企业未完成的承包上交利润。风险抵押不得参与企业利润分配或分红。
企业未完成承包上交利润任务时,其欠交部分依次用下列资金抵补:企业留利中提取的承包风险基金;经营者或者是经营者集团成员交纳的承包风险抵押金;职工个人交纳的承包风险抵押金;企业留利及其他自有资金结余。
四、取消利润还贷提“两金”(职工福利基金、职工奖励基金)的办法
从1990年起,对所有企业(包括承包企业和非承包企业)取消利润还贷提取“两金”办法。
对全部用贷款新建的企业,用利润还贷时,可酌情核定企业合理留利。
五、企业承包后的新贷款,一律用企业留用资金归还
根据国务院下发的《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》第三十七条的规定,企业1987年第一轮承包期以前借入的基建和专项借款(简称老贷款)尚未还清的,可在延长承包期内继续实行税前还贷,并在承包延期合同中规定还贷期限和每年的还贷数额。老贷款还清后,
按承包期内实际还贷的年平均数额,相应调增企业承包上交利润基数。企业从第一轮承包期开始新发生的基建和专项贷款,应按规定用企业留用资金还贷。个别企业还贷确有困难,需要继续用税前利润还贷的,要报经财政部审批。
六、合理分配和使用企业留利
企业留利应主要用于生产发展,不得擅自提高企业留利中职工福利基金和奖励基金的比例。企业生产发展基金要安排一定比例用于补充自有流动资金。
企业承包经营者按合同规定获得的年收入,不得高于职工年平均收入(标准工资和经常性奖金)的1至3倍,企业承包经营者的年收入超过本人基本工资的部分,都在企业留利中列支。企业未完成承包任务时,应按规定扣减企业承包经营者的收入,直到保留本人基本工资的一半。
七、严格承包期终检查和清算,认真兑现承包合同
所有承包企业在第一轮承包期届满时,应由财政部门为主,邀请公证部门参加,对照承包合同的各项条款,对承包企业进行一次全面检查,核实企业履行承包合同的情况,以便在延长承包期内有针对性地采取完善措施。
承包期终检查,不仅要检查当年承包指标完成情况,而且要检查整个承包期承包指标累计完成情况。承包期累计未完成的承包上交利润,应在承包期最后一年一次补足上交。对所有未完成承包上交任务的企业,不得减免承包任务。
经检查确认的上一轮承包中的遗留问题(包括应补未补的短包数额、拖欠债务、少计成本或者少摊费用、虚增利润等),都应在延长承包期内明确规定处理办法。
八、强化承包企业的管理和监督,克服企业短期行为
承包企业要切实建立和健全企业内部经营机制,改革内部分配制度,加强内部核算,推广责任会计,严格执行国家的财政法规和财会制度。工业企业要按规定核算产品成本和利润,足额提取固定资产折旧基金和大修理基金,保证固定资产的正常维修和更新改造。商业企业要按规定提取
和使用固定资产修理费、商品削价损失准备金和企业风险基金。所有承包企业都不得弄虚作假,虚增利润,也不得随意提高或者变相提高产品(商品)价格。
为了克服流通环节乱涨价、乱加价的倾向,物资、供销企业承包到期后,原则上不再继续实行承包办法。凡是承包合同到期后不再延长承包期、也不实行交纳所得税以后的利润承包、税后还贷试点的企业,都执行第一轮承包以前的利润分配办法。



1990年1月23日
中国工会特色探讨一二三

张喜亮


  进入二十一世纪以后,中国加入了世界贸易组织,走上了市场经济的道路。一些人提出,融入了世界的中国,必须遵循国际规则,中国工会也必须走西方市场经济国家工会之路。中华全国总工会认真研究了中国工会面临的形势和任务,研究融入世界以后的中国工会面临的挑战,及时作出了《关于坚持走中国特色社会主义工会发展道路的决议》,这个决议指明了中国工会未来的发展方向。本文仅就中国工会之特色做一点粗浅的探讨。工会组织不是生活在一个超然的真空之中的,它总是在一个国家、一个社会、一个经济组织之中。不同的民族、不同的文化、不同的历史、不同的国家体制等等诸多因素,都决定了工会之不同。这些不同包括会员的成份不同、组织形式不同、社会作用不同等等,这许多的不同,就是其特色之所在。
  特色之一:中国工会是执政党工作的有机组成部分
  西方各发达的市场经济国家,其工会实际上也是不尽相同的。各国的工会与政党多有着千丝万缕的联系,这或许就是各国工会的共同点。如在法国和意大利就有共产党影响的工会,还有社会民主党影响的工会,也有基督教政党影响的工会。但是,各国工会与其社会各政党之间联系的程度和方式却是不尽相同的。在英国,其工党则是在英国工联的基础上建立起来的,先有工联后工党。但是,工党成立以后作为政党与工联的关系则渐行渐远,各自独立。
  在中国却是另外一个情形。应当说,在大清帝国末年,中国各色的工会就出现了,但是,由于种种原因,这些工会对国家而言一直未能发挥较大的影响。1921年中国共产党成立,其纲领的核心内容就是领导中国的工人运动,在党的领导机构中设置了“劳动组合书记部”。劳动组合书记部,就是共产党领导工人运动的机关。此后,中国共产党的领导人亲自去煤矿、去铁路等工人集中的产业,以工人夜校、学习俱乐部为掩护,启发工人的阶级觉悟,直至成立工会组织。最典型的就是领导了1923年的京汉铁路工人大罢工,打出“劳工神圣”的口号,在1924年成立了中华全国铁路总工会。同时,中国共产党深入到形形色色的工会组织中,进行启蒙教育,改造这些工会组织,如深受无政府主义影响的工会、剃头师傅工会、码头工人工会等等,——这些工会均被改造成为了具有一定工人阶级觉悟的工会组织。1925年成立“中华全国总工会”。中华全国总工会成立以后,中国共产党组织领导工人运动的职能机关“劳动组合书记部”撤销,组织工人运动的使命就由中华全国总工会承担起来了。
  由此可见,在中国,是先有中国共产党后有中华全国总工会,中华全国总工会一直承担着中国共产党领导的工运事业的使命。中国共产党与中国工会之间的关系是有其历史根源的,是一种特殊的关系。中国共产党执政以后,工会与共产党的关系也一直没有发生本质的改变,中国工会一直是以推动中国共产党全心全意依靠工人阶级的基本方针的贯彻落实,作为工作的主题。《中国工会章程》规定,中国工会是中国共产党领导的职工自愿结合的工人阶级组织,《中华人民共和国工会法》也规定,中国工会坚持中国共产党的领导。
  中国工会与中国共产党的这种关系,是历史形成的,也是不容改变的。中国工会与一直执政的中国共产党的这种关系,是任何国家的工会都不具有的特色之一。
  特色之二:中国工会是统一的组织
  现在也一些人在试图追求多元化的中国工会。这些人认为,市场经济是多元化的社会,利益的多元化必然导致社会组织的多元化。他们认为,事实上中国的社会阶层是多元化,有关学者的研究表明,中国实际上分为十大社会阶层,这些阶层有着不同的利益追求和社会价值观,如产业工人和公务人员是不同的利益价值观,企业的管理者和工人有着不同的利益价值观,城镇工人和农民工也有着不同的利益价值观。诸如此类他们被组织到一个工会当中,那么这个工会就不能真正代表这许多社会阶层的利益和维护其合法权益。因此,在中国也必须要像发达的市场经济国家一样,成立不同的工会,这些工会之间形成竞争,由此还可以防止工会的官僚化倾向,避免工会成为“工贼”。
  其实,工会的组织形式,是由不同的国家、不同的社会历史背景及文化等决定。我们只能从这样的社会背景和历史文化中去思考,不能一概而论。即便是在发达的市场经济国家,工会也有着不同的组织形式,每个国家的工会组织也不是完全相同的,进一步说,其社会作用和工作的重点也不尽相同。近几年来,在发达的市场经济国家中,普遍出现了私有化的倾向,工会被有意或无意的来自政府或其它方面的势力用不同的方式所打压。在英国自撒切尔夫人做首相以来,英国工会就受到了极大压力,在美国布什做总统以来,劳联产联也感受到了类似的压力,工会会员组织率大幅度下降,其作用也开始削弱。面临这样的挑战,一些国家的工会也开始寻求组织的合并以增强工会的力量。日本工会近二十年来就处于一种比较困难的境地,他们也开始寻求团结起来增强力量的道路。
  由此可见,工会组织的分散化和集中化,这不是问题的本质,而是形式的问题。不是说人们想怎样组织工会就怎样组织工会,不同的历史背景、不同的时期和不同的产业文化、甚至是不同的职工素质情况等等,诸多因素决定了工会的组织形式。无论是哪种形式,都有其历史的必然。中国工会与中国共产党历史上的渊源,决定了中国工会的组织形式。在共产党之前,中国也曾经有过五花八门的工会组织,如剃头师傅工会、无政府主义的工会、自由主义的工会、政府的御用工会、甚至还有那种黑社会性质的工会等等,这些工会的存在都是有其当时的社会背景的,也有其存在的客观性和必要性。但是,实践证明,这些工会是不能真正发挥其在国家政治、经济和社会生活中的作用,也很难实现其维护会员利益及权益的目的。中国共产党的出现以工人阶级觉悟和共产主义的理想教化劳工,把形形色色的工会组织统一起来了。统一了的工会越来越成为社会革命的政治力,量登上了中国的历史舞台,在中国共产党领导下实现了工人当家作主人民解放的理想。
  中国工会统一的组织形式,也是历史形成的。尽管中国工会是一统的组织形式,但是,也不是没有区分的。在中华全国总工会的组织内部,也分为各种不同的产业工会及其他形式的工会如机关工会等等。所以,不能说中国工会的有统一的组织形式就不能代表和维护不同群体的职工利益和合法权益。比如近年来大量的农民工的出现及其合法权益受到侵害,中华全国总工会就及时地提出了“组织起来切实维权”的工会要求,把农民工组织到工会中来坚决维护其合法权益,这就是当前工会工作的一项重要的内容。当然,随着中国改革的深入和市场经济体制的发展,工会也面临着各种重大的挑战,中国工会也需要进行必要的改革以适应形势的要求,在维护职工合法权益和代表职工利益以及参与国家政治经济和社会生活方面,工会应当发挥更多更大的作用。但是,这不能是一定要成立多元化的工会组织的必然要求,多元化的工会组织形式也未必就能够比现行的工会组织形式发挥作用更好。在中国成立统一的中华全国总工会之时,就组织形式问题也是有过不同意见的,在争论中大家深刻地领会到这样一个道理即分散的工会不如统一的工会更有力量,——历史的实践也证明了这样的道理。统一的工会组织,这是中国工会的特色之二。
  特色之三,中国工会是人民政府的支柱
  工会与政府的关系,其实在不同的国家也是不一样的。一般说来,工会是政府的“压力集团”,工会扮演着第三势力的角色。在有的国家,工会和政府的关系也是相当特殊的,比如,在第二次世界大战之后的德国,史家一般认为,是先有工会即工会首先组织了国家的社会生活,尔后才有政府。因此,在德国,工会的地位和作用就特别大,德国甚至有劳资《共决法》。在以色列也是类似即先有工会,工会来组织人民社会生活,后有政府的成立。所以,以色列的工会在国家社会经济生活中也具有特别重要的作用,工会经济几乎成为了国家经济的基础。
  中国工会和政府的关系则不同于其它国家,尽管工会也是先于新中国政府而存在的,工会不但不是政府的压力势力,却是人民政府的支柱。新中国的政府应当说是由中国共产党领导而成立的。但是,新生政权成立初期,却面临着各种反动势力的破坏,尤其是基层政权受到的破坏就更是严重。工会为新生政权的建立、巩固和发展作出了特殊的贡献。建国前夕,工会组织领导的工人“护厂运动”,为新中国的经济建设奠定了物质的基础;新中国成立后,工会向政府输送了大量的干部,建立和巩固了人民政府的权威。当时执政的中国共产党曾经有这样的评价:工会是向党和政府输送干部的“蓄水池”。所以总司令朱德称:工会是人民政府的支柱。按照马克思列宁主义的理论,在社会主义国家,工会不仅肩负着动员和团结职工建设社会主义的责任,而且还是政府工作的监督者,避免政府侵害职工和人民利益。中国工会法规定,国家保障工会的权益不受侵害,工会有权参与政府的工作。工会还承担着维护“工人阶级领导的、工农联盟为基础的,人民民主专政的社会主义的国家政权”之使命。以中华全国总工会为例,人民政府如国家劳动行政部门、国资监管部门的官员,担任着中华全国总工会的副主席。中国工会是中国政府的支柱:依法协助政府工作,同时也是中国政府的行政行为的监督者。最近国务院下发了各级政府贯彻工会法支持工会工作的通知,更加强化了政府和工会的这种特殊关系。
  中国工会与政府的这种关系,是其他国家不具有的,这是中国工会的特色之三。
  结束语
  中国工会的特色还有很多的内容,坚持走中国特色的工会道路,在是历史和现实对中国工会的必然要求。但是,也不能因为坚持走中国特色的道路而拒绝工会的改革和进步。中国工会面临着时代的挑战,在当今世界资本全球化产业全球化的大背景中,中国工会也需要走向世界。但是,走向世界也不等于丢失自己迷失方向。随着中国的崛起,中国工会也必将对世界工人运动作出巨大的贡献,中国特色工会道路的理论也将丰富世界工会思想宝库。
2006.11