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房价上涨违约，法院判赔增值损失

奚正辉


2　　009年5月，徐某通过中介向方某购买上海市延长路的一套房屋，三方签署了《房屋买卖合同》，约定转让总价为158万，该价格是方某的到手价格，所有过户费用由徐某承担。当日，徐某向方某支付了定金4万元。2009年6月，徐某与方某签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格写139万，装修款为19万，另外2位产权人没有签字，一位是方某的妈妈，一位是方某的妻子，当时都在国外。后因为另外2位产权人不肯签署《上海市房地产买卖合同》，导致纠纷产生。
　　2010年1月28日，徐某向闸北法院起诉：要求退还定金并赔偿损失50万元。
　　庭审中，双方开展了激烈的辩论，徐某认为：房地产买卖合同成立生效，方某因为房价上涨违约不肯出售系争房屋。徐某申请中介出庭作证，证明方某违约。方某认为：房地产买卖合同没有成立，因为另外2位产权人没有签署。即使法院认为合同成立，因为做低房价逃税违犯法律规定，也是无效的。方某及其他产权人不同意做低房价，不同意另外做19万的装修款，要求按照158万的价格签署房地产买卖合同，是徐某不同意按照原来的协议签署158万的买卖合同，故是徐某违约，不同意退定金4万元。原告主张差价损失没有依据，而且也超出了方某的预见。
　　法院最后认定：《上海市房地产买卖合同》成立生效，鉴于方某与另外2位产权人的家庭关系，徐某有理由相信方某出售房屋已经取得另外2位产权人的同意。鉴于双方都同意解除合同，法院予以准许。法院认为系争房屋的确有装修及家具，折价19万元，并不违犯相关法律规定，应为有效。因为方某不履行房屋交易义务，当时房地产价格上升较快，徐某再购买房屋须多支付房款，故徐某要求方某赔偿，法院予以准许。双方同意由法院酌定当时房屋上涨的金额，不需要评估。最后法院判决：1、上海市房地产买卖合同解除；2、方某及另外2位产权人退还定金4万元；3、方某及另外2位产权人赔偿徐某12万元。
方某收到一审判决后，不服上诉，上海市第二中级人民法院维持了原判。
　　律师建议：现在房价下跌，买方违约不肯购买的情况也多起来了。买卖双方签署定金协议及买卖合同需谨慎，对合同内容约定清楚，很多中介公司起草的文本都不全面，甚至有遗漏，建议必要时可以聘请律师代理房地产交易。买卖双方一旦签署了合同，须遵守合同约定，不要轻易违约，否则要承担违约责任。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师
河北省人民政府


河北省外商投资企业管理的若干补充规定
河北省人民政府



第一条 为加强外商投资企业的筹建和生产经营管理，进一步改善投资环境，切实办好外商投资企业，根据国家有关法律、法规和政策，结合我省实际情况，现对《河北省外商投资企业管理暂行规定》提出若干补充规定。
第二条 理顺外商投资企业与主管部门和政府各职能部门之间的关系。
（一）外商投资企业的主管部门，是中方合营者的原政府主管部门。其中外商独资企业的主管部门，原则上由当地计经委或经委征得企业同意后，按产品归类规定。
外商投资企业的主管部门对企业负有服务、指导、监督和协调的责任。
（1）尊重外商投资企业的自主权，不干预、不干涉外商投资企业董事会和企业的正常管理及生产经营活动。因工作需要调动或调换中方高级管理人员时，应征得董事会的同意。
（2）为企业中方人员解决工资晋级、工资档案、技术职称评定以及其它按国家和省规定应享受的待遇。
（3）应企业的要求，协助解决企业在筹建和生产经营过程中遇到的困难和问题。
（二）各级计经委或经委是外商投资企业的宏观管理部门。其职责是：
（1）负责检查、督促、落实国家的法律、法规和政策，协调外商投资企业自身难以解决的外部矛盾与争议。
（2）协调政府各职能部门对外商投资企业提供的服务和实行的管理和监督，防止政出多门，增加企业负担。
（3）指导各主管部门对外商投资企业的管理。
（三）外商投资企业的进出口业务，由各级对外经济贸易管理部门负责管理与指导。
（四）工商行政管理、税务、外汇、财政、海关、建委、劳动人事等管理部门是政府的职能部门，分虽代表国家或同级政府对外商投资企业的合法经营实行有效的管理或监督。应认真执行国家的法律、法规和政策，实行管理、监督与服务相结合，在依法进行管理和监督的同时，多为外
商投资企业提供方便，为企业排忧解难。
第三条 为外商投资企业服务的宏观管理部门、主管部门和职能部门，应将对外商投资企业的管理和服务工作列入重要议事日程，转变工作作风，改进管理措施，简化手续，提高办事效率。
第四条 凡是对外商投资企业的收费，收费单位必须将收费项目、种类和标准逐级上报省物价、财政部门审查，经批准后，由省物价部门对收费单位核发许可证，并统一使用省财政厅印制的外商投资企业收费专用票据。
第五条 外商投资企业主管部门不得向外商投资企业收取管理费。对主要以向隶属企业收取管理费为其经费来源的有关主管部门，经同级财政部门批准并上报省财政厅备案后，可向合资（合作）企业中方合营者收取适当的服务性费用。
第六条 鼓励外商投资企业外方利用分得的利润增加再投资。以银行贷款作为投资的中方合营者，如需与外方的再投资同期增加时，应提前向银行提交再投资的可行性论证和经济评估报告，银行认可后，在企业以分得的利润向银行归还贷款的同时，应确保中方合营者的投资贷款。
第七条 中方合营者以全部资产入股的，应保留中方合营者的法人资格。
第八条 对于先进技术企业和产品出口企业（简称两型企业）的确认时间，经企业提出申请，一般应在企业开业后确认，也可在中外双方实际向企业投入至少50％的认缴股本后，由省对外经济贸易委员会同省财政、税务、外汇等部门按对外经济贸易部制订的考核标准予以确认。如下
一年度考核不合格，企业应补交上年度因享受两型企业优惠待遇而获减免的税费。
第九条 合营企业租用中方合营者资产所缴纳的租赁费，留给企业中方，用于这部分资产的更新改造和大中小修理。
第十条 外商投资企业可以自由选择开户银行，可开立一种币别的外汇帐户，也可开立多种币别的外汇帐户。
第十一条 外商投资企业有下列情况之一者，可申请在两家银行或异地银行开户。
（一）企业与银行有信贷关系的；
（二）企业的进出口结算需经该银行办理的；
（三）企业确需在异地办理有关业务的。
第十二条 外商投资企业有下列情况之一者，可申请在境外银行开立帐户：
（一）企业在境外有经常性零星收入，需集中后汇回境内的；
（二）企业在境外有经常性零星支出，需国内汇出外汇的；
（三）业务上有特殊需要，必须在境外开户的。
第十三条 符合下列条件之一的外商投资企业可申请以外币计价结算其在国内销售的产品：
（一）企业生产的产品属国家计划内需要进口的商品；
（二）企业向经济特区、经济技术开发区或外商投资企业销售产品的；
（三）企业生产的产品属于国内生产企业需用外汇进口的原材料和零配件；
（四）其它特殊需要。
第十四条 外商投资企业生产建设所需物资，应分别纳入省和地、市的物资平衡计划，在计划指导下区别不同情况组织供应。要发挥各级专业物资公司的后盾作用，把对外商投资企业的物资供应作为倾斜对象之一，积极配合对外商投资企业的物资供应做好外商投资企业的物资供应工作
，并在价格上给予适当优惠。
第十五条 在我省当前电力供应普遍偏紧的情况下，应确保外商投资企业的用电供应，重点保证两型企业的用电供应。凡有条件的，应设专线（站）供电，除用电故障造成的全区或所在线路停电，供电部门不得因电力不足对外商投资企业实行临时停电或限电。
第十六条 凡具备人事档案管理规定条件的外商投资企业，其相对稳定人员的人事档案原则上由企业保管。企业不具备人事档案管理条件或个人希望委托其它部门代管的，其人事档案可由企业或个人委托当地人才交流中心保管。
第十七条 本规定由河北省人民政府对外开放办公室负责解释并监督执行。
第十八条 本规定自发布之日起施行。



1991年1月10日