金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法
浙江省金华市人民政府
金华市人民政府印发金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法的通知 金政〔2002〕85号
婺城区、金东区人民政府，市政府各部门：
现将《金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法》印发给你们，请认真按照执行。
二OO二年六月二十六日
金华市区城市房屋拆迁价格评估试行办法
第一条 为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国房地产估价规范》和《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》（送审稿）的有关规定精神，制定本办法。
第二条 本办法所称房屋拆迁价格评估，是指在本市规划区内国有土地上实施房屋拆迁时，房地产评估机构依法评定被拆迁房屋、安置用房价格的活动。
第三条 房屋拆迁价格评估应当委托有评估资质的房地产评估机构进行。房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。房屋拆迁估价报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。
第四条 被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日均以房屋拆迁许可证核发之日为准。
第五条 房屋货币补偿基准价，由市房屋拆迁管理部门会同规划、价格、国土资源等行政管理部门按照《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的规定，在划分地段范围的基础上，按不同地段、用途分别拟定货币补偿基准价，报市人民政府批准后实施。
市房屋拆迁管理部门应会同有关部门制定上一年度各类房屋的重置价，区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准，报市人民政府批准后实施。
房屋用途分为住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等五类。房屋重置价格包括前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。
第六条 被拆迁房屋及其附属物、安置用房的评估以货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素由房地产评估机构评估确定。
房屋具体区位因素是指拆迁地块相对于所在地段，房屋具体位置相对于拆迁地块的优劣程度。区位差价系数参照市国土资源局《金华市基准地价更新评估》的区域划分在规定幅度内调整。
建筑结构是指房屋的结构类型，不同的房屋结构按房屋重置价格的不同确定其结构差价。
建筑面积是指房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积。
成新是指房屋的新旧程度，由房地产估价师根据本办法规定的房屋成新率标准或房屋耐用年限（根据GB/T50291-1999房地产估价规范中的房屋经济耐用年限参考值），结合房屋的使用保养状况评估确定。
层次是指房屋所在楼层。
朝向是指房屋结构的主立面及所在部位。
其它因素是指房屋的户型、特殊建筑结构形式、周围环境等因素，其它因素差价率在规定的幅度内由房地产估价师根据实际评估确定。
附属物是指房屋主体以外的地坪、围墙、及其它构（建）筑物，附属物的补偿价格根据附属物补偿价格标准结合成新评估确定。
装修是指货币补偿基准价中规定的房屋标准以外的房屋装修，装修包括楼地面、墙柱面、天棚、门套、窗套等。在保证房屋基本结构不变的情况下，被拆迁人可自行拆移家具、设备等（除门窗不能拆移外）。
第七条 被拆迁房屋货币补偿金额和安置用房评估金额的计算公式。
被拆迁房屋货币补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率]×建筑面积+附属物补偿金额+装修补偿金额
安置用房评估金额＝［房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1＋层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率］×建筑面积
第八条 不能采用第七条的公式进行拆迁评估商业、办公、工业及其他房屋的，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。
市房屋拆迁管理部门可以制定市场比较法、成本法拆迁评估规定，报市人民政府批准后实施。房屋地产价格评估机构采用市场比较法、成本法进行拆迁评估，应当遵守法律、法规及规范性文件的规定。
市场比较法是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格作为基础，进行适当修正，作为该拆迁房屋补偿价格的评估方法。成本法是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途的房屋需要的成本和费用，再加上正常利润和税金作为被拆迁房屋补偿价格的评估方法。
第九条 被拆迁房屋合法占有的土地面积超过其建筑面积除以标准容积率的，超过部分的土地面积按照《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十九条规定予以补偿。
房屋的容积率按房屋建筑时规划行政主管部门批准规定的容积率，未规定容积率的按标准容积率为：住宅用地1.3，办公用地1.5，商业用地1.5，工业用地0.5，其他用地1.5，在此标准上下浮动10%范围内确定。
被拆迁房屋合法使用的土地面积，以土地使用证的记载为凭证。
第十条 拆迁评估应当由拆迁人委托，并签订评估委托合同，按规定标准支付的评估费用一次性存入市房屋拆迁管理部门指定银行的帐户，评估完成后10日内经市房屋拆迁管理部门同意方可使用，拆迁许可证规定范围内的拆迁房屋及其附属物与安置用房的评估应当委托同一家评估机构进行。
第十一条 房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质等级、信誉等情况，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在房屋拆迁管理部门提供房地产评估机构名单后10日内作出选择。评估机构由房屋拆迁管理部门按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。参加选择的选票数应满足被拆迁范围内实际参加选择人数的50%以上为有效。评估机构所得赞成票相等或者被拆迁人未在规定时间内作出选择，由房屋拆迁管理部门确定。
第十二条 被拆迁人应当如实向评估机构提供评估所必须的资料，并协助评估机构开展现场查勘。
第十三条 评估机构应当按照评估合同约定的时间和内容完成委托任务。接受委托的评估机构不得转让受托的评估业务。
第十四条 房屋拆迁估价的货币单位精确到人民币元。
第十五条 评估机构应当向委托人提供全部被拆迁房屋的整体评估报告和各套分报告，同时向被拆迁人出具分报告。
第十六条 评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、依据、装修、估价结果等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不得少于10日。
第十七条 评估机构在出具估价报告后，应当向房屋拆迁当事人解释拆迁估价的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。
第十八条 当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。
第十九条 当事人对复核结果仍有异议的，应当在收到复核结果后10日内向房屋拆迁管理部门书面申请裁决。当事人为市房屋拆迁管理部门的，应向市人民政府申请裁决。裁决部门受理裁决申请后，可提请市房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，房屋拆迁评估技术委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。裁决部门应当自受理裁决申请之日起30日内作出书面裁决。
第二十条 房地产价格评估机构、房地产估价人员在房屋拆迁估价中违反规定的，由房地产主管部门依照有关法律、法规、规章的规定进行处罚，并依法承担相应的赔偿责任。
第二十一条 本办法自下文之日起试行。《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》正式下文后，本办法规定与之不一致的，以《浙江省城市房屋拆迁价格评估办法》为准。
再论超过诉讼时效债权的救济
——如何提高司法公信力之我见（三）
余秀才
摘要：
虽然已过诉讼时效，但债权人仍不丧失实体权利，仍可要求债务人偿还，且该实体权利仍受法律保护，债务人提出诉讼时效以抗辩，并请求法院驳回债权人诉讼请求。此时，如果债权人主张债务人看似合法的“提出诉讼时效的行为”，掩盖的是其“不想再偿还”的非法目的，从而请求法院认定该行为无效，依然判决支持其诉请时，法院该怎么办？我们会发现无论判决支持原告还是被告，都有可能违法。
关键词：
诉讼时效抗辩、提醒权、无效民事行为
一、债权人篇
自从民法通则颁布实施以来，对于超过诉讼时效的债权人提起的债权追索之诉，只要债务人提出诉讼时效问题并请求驳回债权人诉讼请求，而法院最终判决结案的话，那么无一例外的都是债权人败诉，二十几年来，这种判决方案已成定论，似乎没有任何争论的余地。实务中屡见不鲜，绝大多数人都已习以为常，甚至有些麻木了，从而放弃了对这种判决方案的合理性、合法性的思考。在此情况下，似乎债权人已经陷入绝境，无翻身之可能，真是这样的吗？
笔者的答案是——一切皆有可能，定论尚言之过早。如果我是债权人，在起诉时一定不会主动提交证明存在诉讼时效中止、中断或延长的证据，否则相当于此地无银，会起到提醒债务人的不利后果。庭审时，一旦债务人提出诉讼时效问题，我将会在征得法官同意并请求书记员如实记录的情况下问债务人这样一个问题：“既然你认为涉案债权已超过诉讼时效，那你还想不想偿还涉案债务？”如果债务人回答是“还想”，那么我将会接着说：“请法官注意，也请书记员记录，现在并不是调解阶段，债务人的回答不受《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条‘在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。’的限制，其回答完全可以作为判决的依据，既然债务人都明确表示还想继续偿还涉案债务，那么请求法院依法认定债务人提出的诉讼时效抗辩无效，依照债务人的意愿判决债务人清偿。”
如果债务人回答是“不想再偿还了”，我会首先提醒书记员请如实记录“不想再偿还了”这几个字，然后接着问：“你凭什么不想偿还？你不想偿还有何事实和法律依据？”债务人一般都会说：“因为已经超过了诉讼时效。”此时我会接着说：“超过诉讼时效就可以不偿还了吗？哪一条法条有这样的规定？”
这一问必然导致债务人哑口无言，因为事实上我国现有的法律的确没有这样的规定，即未规定消灭时效（即消灭实体权利的时效）和取得时效（即取得实体权利的时效）。此时，我可以接着说：即便涉案债权真的超过诉讼时效，我方仍不丧失实体权利，债务人仍不能免除偿还义务。民法通则第一百三十五条规定的是“向人民法院”请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，第一百三十七条规定的是超过二十年诉讼时效的“人民法院不予保护”，而非请求法律保护或法律不予保护。法院的保护，只是国家法律保护民事权益的途径和方法之一，而不是唯一。故超过诉讼时效之债权，仍受国家法律保护，债务人当庭提出诉讼时效抗辩，并当庭明确表示不想再偿还涉案债务了，其这一行为表面上看是合法的，实质上掩盖的是其“不想再偿还”的非法意思表示，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：(七) 以合法形式掩盖非法目的的；”之规定，请求法院认定债务人提出诉讼时效抗辩的行为系无效行为，仍然判决支持我方诉讼请求。
当然，一般而言，书记员是很难记录得如此详尽和有逻辑的，但没关系，债权人可以提交书面意见，且这种书面意见应当事先准备好，在宣读之前就可以告诉书记员“以下面的书面意见为准”。
其实，完全可以不经历上述这一过程，只要债务人提出诉讼时效问题并请求“法院驳回债权人诉讼请求”，就已经足以认定债务人已经具有“不想再偿还”的意思了，也就完全可以适用上面的理论请求法院依然支持债权人诉请了。
二、法官篇
债权人如若前述作为，法官将面临两难之决择，一边是超过诉讼时效法院“不予保护”，即法院丧失了保护权；另一边是债权人言之成理、于法有据的“请求认定债务人提出的诉讼时效抗辩无效”的主张，我们会发现，无论怎么判都是违法，且不论怎么判都必有一方当事人会上诉，且都可以“适用法律错误”为由请求撤销原判，发回重审，更可以同样的理由申请再审。如若是个案，法官或许还可以仍旧依照传统做法仍然判决驳回原告诉讼请求。其实债权人上面所述之主张在民法通则颁布时就已经可以成立了，在我国可以说是与诉讼时效制度同时存在，二十几年来，全国的法官们之所以从未面临如此两难的选择，是因为无人想到这一点。法院又不能拒绝裁判，现在有人提出来了，该如何判呢？有没有一个合法而又完美的判决方案？
这一问题在2008年8月21颁布《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（以下简称时效新解释）之前，的确是一个难题，因为法院是否应当主动审查诉讼时效没有明确的法律依据，现在好了。如果我是法官，我会这样判——
依照时效新解释第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”规定之立法精神，法院不主动审查诉讼时效，只有当事人自己提出诉讼时效抗辩时，法院才予以审查，故法院启动审查诉讼时效程序的前提是“当事人提出诉讼时效抗辩”。提出诉讼时效抗辩是以意思表示为核心的，系当事人可以控制的，故应认定为法律行为，而只有合法有效的法律行为才能产生行为人所预期的法律后果。即便超过诉讼时效，原告仍不丧失实体权利，被告仍不能免除偿还义务，故原告的债权仍受法律保护，本院认为原告的主张言之成理。被告当庭表示“不想再偿还”所欠债务了，并且这种意思表示并不是在调解过程中所作出的，使本院不得不置疑被告提出诉讼时效抗辩的目的的合法性。依照相关法律规定，原告即使不起诉至法院，通过自力救济的方式要求被告偿还，被告拒绝偿还亦不合法；现原告起诉至法院，被告仍当庭表示拒绝偿还，其行为之合法性更难以成立。
综上，本院认为，原告所述的“被告当庭提出诉讼时效抗辩，并当庭明确表示不想再偿还涉案债务了，其这一行为表面上看是合法的，实质上掩盖的是其‘不想再偿还’的非法意思表示，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条‘下列民事行为无效：(七) 以合法形式掩盖非法目的的；’之规定，请求法院认定被告提出诉讼时效抗辩的行为系无效行为”之主张，于法有据，言之成理，本院依法予以支持，进而认定被告所提出的诉讼时效抗辩行为系无效民事行为，不能产生其所预期的法律后果，也就不能让本院启动审查诉讼时效问题的程序。据此，本案的诉讼时效问题，本院依法不予审查。
笔者认为，这应该是在现有的法律框架下唯一合法而又能自圆其说的判决方案。
三、债务人篇
经过债权人和法官的上述铁臂合围，债务人瞬间从必胜变成了必败，有没有办法可以力挽狂澜、反败为胜呢？笔者的答案是——一切皆有可能。
表面上看，提出诉讼时效问题和请求法院判决驳回债权人诉讼请求，似乎都并无不当，二十几年来，一直都是这么提的，也都达到了债务人预期的法律效果。那究竟问题出在哪呢？这得从提诉讼时效问题这一行为的性质说起。很多人人认为，提诉讼时效问题是一种抗辩权，以至于想当然地跟进提出请求驳回债权人诉讼请求。其实通过前面的分析，我们已经可以清楚地知道，债务人是没有拒绝偿还的权利的，即不可能享有抗辩权的，故笔者一再强调，这只是一种提醒权[1]。如能改变这种观念，那么民法通则规定的超过诉讼时效的“人民法院不予保护”就是债务人可充分利用的有利武器，虽然法院不主动审查诉讼时效问题，但债务人可以主动提出，如何提出、采用什么样的方式提出就将成为克敌制胜的关键所在。
超过诉讼时效的“人民法院不予保护”，故驳回债权人诉讼请求是法律规定的应有之意，在《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》颁布之前，理论界甚至有人认为法院应主动审查诉讼时效，你不说法官都知道，所以债务人又何必瞎子带眼镜——多此一举呢？仔细分析前面的论述，我们可以非常清晰地发现，正是债务人多说了一句“请求驳回债权人诉讼请求”而导致引火烧身。所以，如果我是债务人，我绝对不会多说这一句话，我会这样提诉讼时效问题——
“我提醒法官注意，债权人的起诉已超过诉讼时效，至于法院该怎么判，我无权过问，也无权干涉，由法院自行决定。”如果债权人依照前述的理论问我还想不想偿还时，我可以这样回答：“法院判决我应当偿还，我会偿还；至于法院未判决我偿还我还想不想偿还的问题，那是拿到本案判决书之后的事，与本案无关，我可以等待拿到判决书之后再决定。”如何回答不一而足，总之核心思想就是绝不表露自己有“不想再偿还”的意思。如此一来，债务人确保债权人的第一次起诉的胜诉应该没有太大问题。
四、债权人篇
难题又重新回到了债权人身上，但笔者看来，这已不再是难题，因为还涉及一个债务人是否同意调解或者是否同意以合理的方案接受调解的问题，如接受，债权人可实现起诉之救济目的，如不接受，则仍会使债务人之非法占有目的暴露无遗。故针对债务人的上述行为，债权人可再提起侵权之诉、不当得利之诉和侵占罪的刑事自诉加以救济，具体论述详见笔者的另一篇论文《论超过诉讼时效债权的再救济》[2]。
