景德镇市土地储备管理办法
江西省景德镇市人民政府
景德镇市土地储备管理办法
2004.06.25 景德镇市人民政府
第一章 总则
第一条 为了加强政府对土地市场的宏观调控，规范土地市场，盘活存量国有土地，合理利用和优化配置国土资源,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》、江西省人民政府《关于进一步加强土地市场建设的通知》等有关法律法规及文件精神，结合本市实际，制定本办法。
第二条 景德镇市市区范围内国有土地收购储备均适用本办法。
第三条 本办法所指土地储备，是土地储备机构依据本办法的规定，按照土地利用总体规划和城市总体规划，将依法收回、收购、征用的土地予以储存并进行前期开发利用，根据建设用地供求状况将储备的土地有计划地投放市场，以供应和调控各类建设用地需求的行为。
第四条 国有土地收购储备应当遵循统一、有序、效益、合理的原则。
第五条 成立市土地储备管理委员会，其主要职责为：
（一）研究制定全市土地储备的政策及规定；
（二）协调各有关单位和部门的关系；
（三）落实土地收购储备资金；
（四）编制年度土地储备计划；
（五）审查土地储备计划执行和资金运作情况，监控国有土地资产运作。
市土地储备管理委员会是全市土地储备工作的最高决策机构，市土地储备管理委员会实行季例会制度。
市国土资源局是本市土地储备工作的主管部门，其下设的市土地储备中心具体负责全市土地储备工作。
第六条 市国土资源行政主管部门应根据国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、城市建设规划、年度用地计划、产业政策和土地市场以及资金运作实际状况，制定土地储备年度计划，报市政府批准后执行。国有土地年度储备计划列入土地利用年度计划。列入年度储备计划的土地，市土地储备中心应当通知该土地使用权人不得擅自转让或者在该土地上新建、扩建、改建建筑物，并通知有关部门不得为其办理相关审批和登记手续。
土地储备实行储备预告制度和定期发布储备土地信息制度。市国土资源行政主管部门对政府需要储备的土地应当提前告知土地使用权人。
第七条 市计划、财政、建设、规划、房管、经贸、物价等有关部门应当按照各自职责，密切配合，在市土地储备管理委员会的领导和协调下，共同做好土地储备工作。城市规划管理部门要积极实施“红线储备”战略，根据土地储备计划核发“初步红线图”和“规划设计条件通知书”。
第二章 国有土地储备
第八条 下列土地可进行储备：（一）在土地利用总体规划中确定了城市建设用地范围政府统一征用的土地。
（二）依法无偿收回的国有土地：
1、土地出让等有偿使用合同约定的土地使用期限届满使用者未申请续期或申请续期未获批准的土地；
2、因单位撤销，迁移等原因，停止使用的划拨土地；
3、经核准报废的铁路、公路、机场、矿场等用地；
4、尚未确定使用者的国有土地；
5、已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续二年未使用的；
6、未经原批准机关同意，超过出让合同约定的动工开发日期届满二年未动工开发的土地。因不可抗力或者因政府行为造成动工开发时间延迟的除外；
7、其他依法无偿收回的国有土地。
（三）依法没收的国有土地：
1、未经批准或非法批准非法占用的国有土地；
2、非法买卖或者以其他形式非法转让的国有土地；
3、其他依法没收的国有土地。
（四）依法有偿收回的国有土地：
1、因公共利益的需要，政府提前收回的出让土地；
2、为实施城市规划进行的旧城改造或为公共利益的需要，政府指令收回的划拨用地；
3、因单位破产、产业结构调整等原因，停止使用的划拨土地；
4、土地使用权转让申请价格低于标定地价20%以上，政府实施优先购买权而取得的土地；
5、并未列入应当储备范围内的土地，土地使用权人申请收购并符合储备条件的土地；
6、以出让方式取得的土地，却没有能力履行合同且不具备转让租赁条件的土地；
7、集体土地因农转非依法转为国有的土地；
8、其他应当有偿收回的土地。
市土地储备中心可依照国家法律、法规及本办法的规定将依法征用、收回、收购的土地进行前期开发利用。
集体所有土地需要储备的，必须依法办理土地征用手续。
通过置换形式纳入储备的土地，必须签定相关协议并交市土地储备管理委员会审核，由市政府批准。
土地收购应当办理权属变更登记手续。
第九条 需要征用的土地，由市国土资源行政主管部门依照征用土地的法定程序和补偿标准办理征用手续后，进入土地储备程序，由市土地储备中心进行土地储备。
无偿收回的国有土地，由市国土资源行政主管部门报经原批准用地的市政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，注销《国有土地使用证》，实施储备。
依法没收的国有土地，由市国土资源行政主管部门下达《土地违法案件行政处罚决定书》，注销《国有土地使用证》，实施储备。
第十条 土地收购储备的程序
（一）申请储备。凡符合本办法规定应当进行储备的土地，其土地使用权人应持相关资料向市土地储备中心提出申请。
（二）权属核查。市土地储备中心对申请人提供的土地和地上附着物权属、土地面积、地上附着物面积、土地四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。
（三）征询情况，确定土地储备规划红线。市土地储备中心根据申请人提出的申请和实际调查的情况，向市规划管理部门征求意见，市规划管理部门应在规定的时限内，提出该宗地块土
地储备的初步规划红线图和提出规划设计条件。
（四）费用测算。市土地储备中心根据调查和咨询意见结果，进行土地收购补偿费用的测算评估，实行土地置换的，要进行相应费用测算。
（五）方案报批。市土地储备中心根据土地权属调查，收购费用测算的结果和规划部门的意见，提出土地收购的具体方案，报市国土资源行政主管部门审批。其中特殊地块的收购方案还须报市土地储备管理委员会审批。
（六）签订合同。市土地储备中心按照经批准的收购方案与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
（七）储备补偿。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的补偿金额、付款期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用，实行土地置换的还需进行土地置换差价的结算。
（八）权属变更。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》的约定支付定金后，原土地使用权人与市土地储备中心共同到市国土资源行政主管部门办理变更土地登记手续；涉及房屋权属变更的，由房屋所有权人与市土地储备中心共同到市房产主
管部门办理房产权属变更登记手续，其中房屋需要拆除的，由房屋所有权人到市房产主管部门办理房屋权属注销登记手续。
（九）交付土地。根据《国有土地使用权收购合同》约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付被收购的土地和地上建筑物，被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。
第十一条 土地储备时，土地使用权人应当提供下列资料：
（一）土地储备申请书；
（二）土地使用权人资格证明，其中委托他人办理的，还需提交委托书；
（三）土地使用权权属凭证，地上有房屋的，还需提供房屋所有权凭证；
（四）宗地界线图和地上建筑物平面布置图；
（五）其他应提交的资料。
第十二条 《国有土地使用权收购合同》应当包括下列内容：
（一）双方当事人的名称或者姓名；
（二）收购土地位置、界址、面积、用途、权属依据；
（三）土地收购补偿费及其支付方式和期限；
（四）交付土地的方式和期限；
（五）双方约定的其他权利和义务；
（六）违约责任；
（七）争议的解决方式。
第十三条 《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
实施收购储备的土地为出让方式取得的土地使用权的，原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起予以解除。
第十四条 提前收回已出让（租赁）的土地的收购金额，根据土地使用权人已支付的土地出让金（土地收益）、已实际使用的年限应支付的土地出让金（土地收益）和开发土地的实际情况综合确定，具体为：土地收购金额=支付的土地出让金（土地收益）总额—已使用年限应支付的土地出让金（土地收益）+市国土资源行政主管部门确认的出让后开发土地的费用。
第十五条 土地储备补偿费按现状用途基准地价扣除出让金及相关成本后确定。确需地价评估的，由依法取得土地评估资质的机构按现状用途进行地价评估，并经市国土资源行政主管部门依法确认后生效。
以土地置换方式进行储备的，按前款规定的方式分别确定置换土地价格后，进行差价结算。
第三章 储备土地前期开发利用和出让准备
第十六条 市土地储备中心在进行储备土地出让供地前，可以完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整、配套基础设施建设等前期开发工作。
储备土地的前期开发工作确实需要委托他人实施的，应由市土地储备中心采取公开招标的办法确定前期开发单位。
第十七条 储备土地的地上建筑物、其他附着物需实施拆迁的，由市土地储备中心作为拆迁人，由市房产管理部门按照有关规定办理《房屋拆迁许可证》，统一实施拆迁安置。
市土地储备中心需委托他人拆迁的，应采取公开招标的办法确定具有房屋拆迁资格的单位实施拆迁。
第十八条 市土地储备中心在储备土地实施拆迁安置时，需要建设项目立项的，各相关部门应从速从简办理相关手续。计划部门应当根据市土地储备中心的申请，按照有关规定办理储备土地前期开发立项审批手续；规划部门按照城市总体规划要求颁发储备土地前期开发建设用地规划许可证；房管部门应按照有关规定办理房屋拆迁许可证。
第十九条 储备的土地在投放土地市场供应前，市土地储备中心可以将储备土地的使用权依法抵押或者临时出租；耕作条件未破坏的，可以继续耕种。抵押、出租的土地应当取得市国土资源行政主管部门同意并进行登记。地上有房屋的，应到市房产管理部门进行抵押、出租登记。
第二十条 对储备土地的利用和管理，应当纳入国民经济及社会发展计划。
城市规划区内房地产开发、商业、金融、旅游、娱乐等经营性项目建设用地，应在储备的土地中供应。
第二十一条 储备土地的出让活动应当有计划地在市土地交易机构中进行。每年底市国土资源行政主管部门应当根据社会发展计划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划、产业政策、土地储备计划和土地市场的供求状况，提出次年年度土地出让计划，报市政府批准后向社会公布。
市国土资源行政主管部门根据年度土地出让计划，定期安排市土地交易机构进行储备土地的市场交易，凡未经土地储备程序而直接进入土地交易机构进行交易的土地或凡应在土地交易机构进行交易却不按规范程序交易的土地，市国土资源行政主管部门不得为其办理土地的有关手续。
第二十二条 市国土资源行政主管部门按照有关规定组织储备土地的出让，所得地价款中用于土地收购、开发、储备、供地过程中发生的实际成本直接扣留给市土地储备中心。
第四章 资金运作和财务管理
第二十三条 市政府建立国有土地储备专项资金。国有土地储备资金可以通过下列途径筹措：
（一）财政拨款；
（二）银行贷款；
（三）土地储备收益提留；
（四）其他资金来源。
第二十四条 土地储备资金主要用于支付土地收购补偿费、需要补偿的地上建筑物补偿费、土地前期开发费、偿还银行贷款及利息、有关税费、市土地储备中心员工费用和工作经费及土地储备中发生的其他费用，不得挪作他用。
第二十五条 市财政部门应加强对国有土地储备收入、成本核算的管理。市土地储备中心对出让土地等有偿收入和土地收购补偿费、地上建筑物补偿费、土地开发成本、员工费用、有关税费等支出应按宗地分宗核算，核算结果应报市财政主管部门审核后在土地交易时直接扣留给市土地储备中心。
第二十六条 土地收益由市财政部门按规定分配，市土地储备中心可以从每宗土地增值收益中提取20%的国有土地储备发展资金用于储备国有土地，当累计提取数额达到市政府确定的规模时，不再计提。储备土地出让后所得的土地收益，在扣除土地储备成本和土地交易成本、土地储备中心的管理费用及土地储备发展资金后，全额上缴财政，专户管理。
第二十七条 市土地储备中心的管理费用，由市土地储备中心按规定标准编制预算，经市财政部门审核同意后，由财政从市土地储备中心上缴的土地收益中拨付。市土地储备中心必须从每宗土地增值收益中提取20%的还贷准备金，用于归还贷款，专户存储，不得挪做他用。
第二十八条 市土地储备中心应当接受市国土资源行政主管部门和市财政、审计部门的监督、检查，建立健全内部管理制度，加强现金和存款管理，加强固定资产管理，及时清理往来款项。定期向市国土资源行政主管部门和市财政部门报送财务会计报表。
第五章 法律责任
第二十九条 违反本办法规定的，由市国土资源行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，依照土地管理有关法律、法规、规章予以处罚。
第三十条 市土地储备中心或土地储备工作相关环节中的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十一条 本办法由市国土资源局负责解释。
第三十二条 本市行政辖区内县（市、区）的土地储备工作，可参照本办法执行。
第三十三条 本办法自发布之日起施行。
受贿犯罪的心理动因及预防对策浅析
华东政法学院刑事司法系 张翔
e-mail：zhangxzx@sohu.com
受贿犯罪，根据刑法学上的观点，是指国家工作人员利用职务上的便利，向他人索取贿赂或者收取他人贿赂，为他人谋取利益的不正当行为。本文从经济学中个人行为都是为了追求自身利益最大化的思想出发，详细分析了受贿者实施受贿犯罪的心理动因，得出受贿犯罪发现、查处概率低，受贿实际成本不高，受贿可能收益高是受贿犯罪存在的根本原因，最后从这三方面提出相应的一些对策。
一、受贿犯罪者的心理动因。
在经济学的观点中，人是具有驱利性和理性二维特征的经济人，他的所有行为都是为了追求自身利益的最大化，也就是在实际付出较小甚至零成本的前提下，选择得到最大的利益。以上分析尽管并没有对个人思想道德多做考虑，具有很浓厚的“人性本恶”的意味，但这恰恰排除了个人感性因素的干扰，从而更理性的对受贿犯罪进行分析。
在受贿犯罪中，受贿人同样是为了追求自身的最大利益，而选择实施受贿行为的。在受贿以前，他考虑的必然是如果实施受贿行为，其有无可能被发现，发现后会不会被查处，如果被查处会失去什么以及他可以从受贿中获得些什么。简而言之，就是受贿的发现、查处概率，受贿成本、受贿收益三方面问题。
在现实中，受贿人之所以选择犯罪，实际就是对以上三方面仔细权衡的结果。
（一） 受贿的发现、查处概率低。
受贿犯罪是一种隐蔽性较强的犯罪，一般不存在其他证人，也不易被人发现。即使司法机关发现了并进行查处，受贿人也不是没有机会减轻或者逃脱法律的惩罚。我国的刑法第383条、第386条规定“个人受贿数额在5千元以上不满1万元，犯罪后有悔改表现，积极退赃的，可以减轻或免予刑事处罚，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。”这虽然有利于受贿人主动交待罪行，积极退出赃物，但客观上也为某些受贿人员通过关系网，以行政处罚代替法律制裁创造了条件。并且，刑法中关于受贿犯罪的量刑区间比较大，这给予了法官很大的自由裁量权，为受贿人减轻处罚提供了条件。
根据清华大学公共管理学院胡鞍钢教授的研究，目前我国的公务员腐败被发现的概率大约在10-20%之间；并且就是在被发现后受法律惩处的概率也只大约在6-10%之间，按照他对中央组织部的数据计算，1993-1998年全国受党纪政纪处分的干部累计达到2.89万人，平均每100名受党纪政纪处分的干部只有42.7人被检察机关立案查处，其中只有6.6人被判刑。 这客观上促使一些潜在受贿人产生侥幸心理，从此走上了犯罪的道路。
（二）受贿的实际成本不高。
所谓受贿成本，指的是个人因为其受贿行为而需要付出的代价。它除了受贿的直接投入外，还包括法律处置成本（法律成本）、经济处罚成本（经济成本）、精神或名誉损失（精神成本）、未来收益损失（养老金、住房和医疗保险等），以及因为受贿所付出的道德代价。
理论上，这意味着个人如果实施了受贿行为，他就要背上可能被发现的心理包袱，并且，一旦受贿行为被发现，他将声败名裂，受到党纪政纪的惩处。如果受贿的数额达到一定数额（我国刑法规定为5000元以上），他将面临法律的制裁，这不仅意味着个人政治生命的终结、家庭财产的损失，更多得是他将在监狱里度过剩余的人生。但以上的受贿成本只是一种理论上的成本，受贿人的实际付出并不一定会有这么大：首先，就法律成本而言，如前文所述，受贿人可以通过关系网，减轻甚至逃脱法律的惩罚；其次，经济上的处罚也并不一定很有效。很多受贿人在案发以前，常常将其受贿所得隐藏到亲戚朋友家去。案发后，他们常常抱着“牺牲我一个，幸福全家人”的思想，拒不退赃。有的受贿人甚至将其受贿所得转移到海外，利用瑞士等国的银行保密法作为护身符，使办案人员无法追查。像福建“远华”案中的赖昌星就是这样，早在案发以前他就将自己的全部财产转移到了加拿大，并且随后自己也跑了过去，这使得侦查人员只得通过外交途径请求加拿大警方给予协助。此外，由于个人观点不同，名誉成本的效果也是因人而异的。对于一些“无赖”型的人物来说，名誉成本对他的压力几乎为零。所以，犯罪的实际成本并不如理论上所说的那么高。犯罪嫌疑人铤而走险走上受贿犯罪道路，这恐怕也是其中的一个重要原因。
（三）受贿的收益高。
受贿的收益指的是受贿人通过受贿行为而取得的各种收益。它不仅仅包括经济利益，同时也包括非经济的精神利益。
受贿可以获得巨大的经济利益，这是毋庸置疑的。但是受贿人是否可以从受贿行为中获得巨大的精神收益？我认为这是肯定的。常常有些受贿人存在着不平衡的心理，总以为自己的付出与所得不相符合。在这种心理的支配下，每一次受贿，都会使他们内心产生实现“自我价值”的满足感，这就是一种精神上的收益。此外，目前学术界议论较多的“性贿赂”问题，也说明了精神收益的巨大。在“性贿赂”中，受贿人冒着被发现的风险，但却没有丝毫经济收益，看似不合情理。但他们在接受受贿人提供的“性贿赂”时，其精神上产生的巨大满足感，对他们来说就是最大的收益。
由上可见，受贿犯罪无论是在经济方面，还是在精神方面，都可以产生巨大的收益，这也正是促使受贿犯罪产生的原动力。
二、遏制受贿犯罪的对策。
由以上分析我们可以知道，受贿犯罪是由于受贿人为了追求自身经济利益的最大化，实施了“高收益低风险”的受贿行为而产生的，所以我们要打击受贿犯罪，必然要反其道而行之，即从提高对受贿犯罪的发现、查处概率，提高受贿的实际成本，降低受贿收益三方面入手。
（一）提高受贿犯罪的发现、查处概率。
我以为这是打击受贿犯罪的关键。因为只有解决好这个问题，受贿的成本才有讨论的必要，受贿的收益也才有研究的价值。在这里，我们应做到以下两点：
1、严格检察制度，提高受贿犯罪的发现概率。目前检察机关查处受贿案件的线索绝大部分都来自于人民群众的举报。但是由于害怕报复、碍于人情等因素，知情群众的举报并不是很积极，并且即使举报了也往往采用匿名的方式，这大大限制了检察机关的查案范围，增加了其调查取证的难度，也降低了检举材料的可信度。对此，我们应该效仿香港的检察制度，制定严密的保密措施，限制非办案人员对检举材料的接触，对泄密者给予严厉惩处，给提供重要线索的群众以一定经济奖励等。
2、独立行使检察权，提高受贿犯罪的查处概率。尽管在立法中，检察权应该是不受任何外来影响，完全独立行使的。但实际上，由于检察机关的经济、人事方面还依靠于行政机关，于是它不可避免的会受到行政机关对它的牵制，这大大影响其办案力度和深度。我认为检察机关要真正的独立行使职权，首先就要将检察机关的经济脱离地方财政，其经费预算应直接从中央财政中取得。其次，在人事方面，检察机关人员的进入、级别晋升不应该为行政机关的组织部门所左右，而应该独立进行。这样，除去了后顾之忧，检察机关就可以轻装上阵，一心一意打击受贿犯罪了。
（二）提高受贿的实际成本。
人都是趋利避害的，受贿人也不例外。在受贿以前，他必然会思考这种行为可能给他带来的后果。针对受贿人的这种心理，我们应做到以下几方面内容。在法律处置方面，不受外来影响，严格执法；在经济处罚方面，除了要追缴违法所得以外，还应该给受贿人处以严厉的财产刑，使其得不偿失；在精神惩罚方面，可通过媒体将受贿人公布于众，使其身败名裂。这样，潜在受贿人考虑到受贿实际成本如此巨大，必然不敢轻易受贿。
不过，我认为以上的惩罚措施应该仅仅适用于受贿人，对行贿人该如何处罚则要视具体情况而定。因为尽管行贿人的行为直接导致了受贿犯罪的发生，主观恶性较大，理应严惩。但是从现实情况来看，受贿犯罪的隐秘性较强，证据不易收集，这时候，行贿人的合作就显得十分重要。但是行贿人如果知道其证言会给自己带来不利后果时，是绝对不会开口的，所以我们有必要通过减轻或者免除刑事处罚来打消他们的顾虑，换取他们的合作。这样，以较少的代价（放弃或减轻对行贿人的刑事惩罚），获得较大的收益（打击犯罪，挽回损失），相比较还是合算的。
（三）降低受贿的可能收益。
由上文分析可知，受贿犯罪的收益来自于经济和精神两方面，所以我们要降低它的可能收益，还是要从这两方面入手：
1、经济方面。最重要的是对受贿犯罪的不法所得予以追缴，使受贿人在受贿行为上无利可图。追缴受贿所得，如果受贿人乖乖合作，那自然很好。但如果受贿人抱定“牺牲我一个，幸福全家人”的思想，拒不交待，这时候我们就应该从受贿人的家属入手，进行思想、政策教育，使其明白只有主动上交受贿所得，受贿人才可能被宽大处理；家人、朋友如果协助受贿人隐瞒赃物，将以窝赃论处。此外，我们还应从银行、周围群众、受贿人朋友等多方面入手，追查赃款的流向，，使潜在受贿人感到受贿得不偿失。这样，受贿犯罪自然会逐渐减少了。
2、精神方面。我以为降低精神收益的最好方法还在于平时的预防。我们应该加强对国家工作人员的思想教育，使他们能够认识自我，调整心态。认识自我，是指要清楚地认识到自己的权力完全来自于人民，认识到自己只是人民的“公仆”，没有任何权利滥用人民所赋予的权力；调整心态，就是要求他们端正对金钱的态度，既不漠视、也不盲目追求，真正做到以一颗平常的心来看这个问题。这样，没有了对金钱、权力的热衷，受贿的欲望自然也就消失了。
